Podatek od nieruchomości: przejściowe nieużywanie budynku uprawnia do obniżenia stawki podatuk od nieruchomości

Trudno się z tym zgodzić. Podstawowy zarzut wobec niekorzystnego dla przedsiębiorców stanowiska sądów administracyjnych dotyczącego braku możliwości obniżenia podatku od nieruchomości w złym stanie technicznym odnosi się do akcentowanej przez te sądy kwestii nieodwracalnej możliwości wykorzystywania gruntu, budynku lub budowli w działalności gospodarczej ze względów technicznych.

Z poglądu tego wynika, że jeśli względy techniczne mają charakter przejściowy, to grunt, budynek czy też budowla nadal powinny być opodatkowane według stawki właściwej dla działalności gospodarczej.

Przepis mówi o dwóch warunkach

Wyrażane w tym zakresie stanowisko nie wynika jednak z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Przypomnieć w tym miejscu należy, że w przepisie tym wskazano jedynie, iż za nieruchomości niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej uznaje się grunty, budynki lub budowle, które nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W użytym przez ustawodawcę wyrażeniu: „nie są i nie mogą być”, nie należy dopatrywać się nieodwracalnego charakteru względów technicznych – ustawodawca chciał jedynie zaakcentować, że względy techniczne muszą w danym momencie uniemożliwiać wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej.

Użyte w tym przepisie sformułowanie: „nie są i nie mogą być wykorzystywane”, należy zatem rozumieć w ten sposób, że jeśli względy techniczne uniemożliwiają wykorzystywanie takiej nieruchomości w działalności gospodarczej, a mimo to są one wykorzystywane w działalności gospodarczej (np. w budynku z nieszczelnym dachem, wybitymi oknami i brakiem dostępu do mediów przedsiębiorca zorganizował składowisko materiałów budowlanych), to w stosunku do takiej nieruchomości nie będzie można zastosować obniżonej stawki podatku od nieruchomości.

Brak zastosowania obniżonej stawki podatku zajdzie również w sytuacji, gdy wprawdzie nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, ale obiektywnie nadaje się ona do prowadzenia w niej działalności gospodarczej.

Podsumowując, możliwość zastosowania obniżonej stawki podatku od nieruchomości w stosunku do nieruchomości w złym stanie technicznym zajdzie, gdy w danym momencie spełnione zostaną łącznie dwie przesłanki:

- względy technicznie uniemożliwiają wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej,

- faktycznie ta nieruchomość nie jest wykorzystywana w tej działalności.

Kwota do zapłaty może się zmieniać

Art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy nie wskazuje jednak, aby niemożność wykorzystywania nieruchomości miała charakter nieodwracalny.

Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.

Z przepisu tego można wywnioskować, że podatek od nieruchomości może ulegać podwyższeniu lub obniżeniu w ciągu roku, przy czym minimalny okres, na jaki podatek może zostać obniżony lub podwyższony, to jeden miesiąc. Podatek od nieruchomości jest wprawdzie określany w stosunku rocznym, ale w przypadku osób prawnych płacony jest proporcjonalnie do czasu trwania obowiązku podatkowego w ratach miesięcznych. Jeśli zaś obowiązek podatkowy wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których obowiązek ten istniał (art. 6 ust. 5 ustawy).

Ze względu na to trudno zgodzić się z poglądem tych składów orzekających sądów administracyjnych, według których tylko nieodwracalne względy techniczne uprawniają do zastosowania obniżonej stawki. Biorąc pod uwagę art. 6 ust. 3 i 5 ustawy, wystarczy, aby nieruchomość nie była wykorzystywana ze względów technicznych co najmniej przez jeden miesiąc, że aby podatnik mógł zastosować obniżoną stawkę.

Tym samym, jeśli na przykład w marcu 2011 r. pod wpływem wybuchu gazu w budynku wybite zostały wszystkie okna, co uniemożliwiłoby wykorzystywanie budynku w działalności gospodarczej, a czas wymiany całej stolarki okiennej oraz dokonanie innych czynności technicznych (np. sprawdzenie, czy pod wpływem wybuchu gazu uszkodzeniu nie uległa konstrukcja budynku) trwałby dłużej niż miesiąc, to podatnik mógłby już od kwietnia 2011 r. obniżyć wysokość podatku. Gdy budynek zostanie przywrócony do używalności, podatnik ponownie podwyższyłby podatek, począwszy od następnego miesiąca.

Skutki prowadzenia remontu

Tym samym trudno zrozumieć racjonalność stanowiska sądów, które uznają, że remont budynku nie wpływa na obniżenie podatku od nieruchomości. Łatwo sobie wyobrazić sytuację, gdy remont budynku jest spowodowany zniszczeniami na przykład powodzią. Załóżmy, że od chwili zniszczenia budynku do czasu rozpoczęcia remontu minął rok.

Uznając za prawidłowe stanowisko sądów administracyjnych odnośnie do nieodwracalnego charakteru względów technicznych, należałoby uznać, że przez rok nieużywania budynku, a także w trakcie jego remontu budynek nadal był i mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Taka teza byłaby jednak całkowicie sprzeczna ze stanem faktycznym.

W rzeczywistości bowiem budynek nie był i nie mógł być wykorzystywany do prowadzenia w nim działalności gospodarczej z przyczyn obiektywnych. Sam fakt potencjalnej możliwości jego używania w przyszłości nie oznacza zaś, że w danym momencie budynek ten nadawał się do wykorzystywania w działalności gospodarczej. Warto zadać pytanie, co będzie w sytuacji, gdy podatnik z uwagi na brak środków finansowych w ogóle nie zdecyduje się na remont budynku?

Nieprzekonujące argumenty sądu

Z tego też względu trudno zaakceptować stanowisko chociażby WSA w Kielcach (wyrok z 8 września 2011 r. I SA/Ke 372/11), który uznał, że decyzja podatnika o remoncie budynku, wobec którego orzeczono zakaz używania z uwagi na jego stan techniczny, oznacza, że budynek ten nadaje się do używania. Obiektywnie do czasu zakończenia remontu, budynek nie nadaje się do wykorzystywania w działalności gospodarczej, na co wskazuje chociażby decyzja o zakazie używania.

Argumenty sądów administracyjnych o tym, że remont jest immanentnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej, jest zaś nietrafny, gdyż oznaczałby, że zawsze gdy, istnieje możliwość przywrócenia stanu używalności budynku (budowli) poprzez przeprowadzenie remontu, nieruchomość taka uznawana byłaby za zdatną do wykorzystywania w działalności gospodarczej.

W praktyce okazałoby się zatem na przykład, że obniżoną stawkę podatku można byłoby zastosować wyłącznie do budynków, wobec których orzeczono o nakazie rozbiórki bez możliwości dokonania prac adaptacyjnych. Pytanie, jakie sobie jednak można w tym momencie postawić, to, czy w takiej sytuacji podatnik w ogóle powinien płacić od takiego budynku podatek od nieruchomości.

Jeśli na przykład budynek nie ma dachu, gdyż dach ten został zerwany pod wpływem wichury, a konstrukcja budynku została naruszona i uniemożliwia remont, to obiekt taki nie spełnia już cech budynku. To dlatego, że budynkiem, zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy, jest tylko taki obiekt budowlany, który posiada fundamenty, ściany i dach. Obiekt taki w ogóle nie powinien więc podlegać podatkowi od nieruchomości.

Prawie każdy budynek da się odbudować

W art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy ustawodawcy nie chodziło o całkowite wyłączenie nieruchomości w złym stanie technicznym z podatku od nieruchomości, ale jedynie o nieobejmowanie takich nieruchomości najwyższą stawką podatku.

Już z tego powodu trudno uznać za słuszne stanowisko tych sądów administracyjnych, które wskazują na nieodwracalny charakter względów technicznych. O tym, że nie muszą mieć one takiego charakteru, świadczy także fakt, że art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy wskazuje jedynie na niemożność wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej, a nie wykorzystywania nieruchomości w ogóle.

Na przykład budynek w złym stanie technicznym może być używany dopóty, dopóki istnieje możliwość jego remontu. Jednocześnie jednak budynek taki obiektywnie nie nadaje się do wykorzystywania w działalności gospodarczej, skoro do czasu przeprowadzenia remontu w budynku obiektywnie nie może być prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza.

Przepisy można rozumieć w korzystniejszy dla firm sposób

W doktrynie można znaleźć odważny pogląd, że w stosunku do nieruchomości w złym stanie technicznym można zastosować obniżoną stawkę podatku, nawet gdy nieruchomość nie nadaje się do używania wyłącznie w konkretnej działalności gospodarczej, tj. tej wykonywanej przez przedsiębiorcę.

Do takiego stanowiska: skłania część doktryny art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy, a konkretnie sformułowanie „chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności gospodarczej”.

Innymi słowy, jeśli na przykład budynek laboratorium wykorzystywanego przez przedsiębiorcę z branży farmaceutycznej do badań nad nowymi lekami uległ zalaniu, co uniemożliwia wykorzystywanie budynku z uwagi na brak np. sterylności pomieszczeń, to w stosunku do takiego budynku przedsiębiorca ma pełne prawo zastosować obniżoną stawkę podatku.

To zaś, że budynek teoretycznie nadawałby się na przykład do przechowywania w nim materiałów budowlanych, nie oznacza, że może być wykorzystywany do prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Istotne jest bowiem to, czy z punktu widzenia wykonywanej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej budynek nadaje się do używania.

Paweł Banasik doradca podatkowy, menedżer w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Komentuje Paweł Banasik, doradca podatkowy, menedżer w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Wbrew wyrażanemu przez część składów orzekających poglądowi, zastosowanie przez przedsiębiorcę obniżonej stawki podatku może mieć zastosowanie do znacznie szerszej grupy sytuacji.