Jeśli sprzedajesz budynek używany, możesz skorzystać ze zwolnienia

Niestety, nie zawsze wiadomo, kto i kiedy może przy sprzedaży nieruchomości skorzystać ze zwolnienia. Wątpliwości powoduje przede wszystkim art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT.

[srodtytul]Kiedy używany[/srodtytul]

Z VAT zwolniona jest dostawa używanych budynków i budowli lub ich części, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Mówi o tym art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Budynki, budowle oraz ich części uważa się za używane, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej pięć lat.

Pamiętajmy, że zwolnienie dotyczyło będzie również dostawy gruntu, na którym budynki zostały wzniesione. Zasada taka wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT. Przepis ten mówi, że w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosujemy tę samą stawkę podatku co przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

[srodtytul]Te same zasady przy gruntach [/srodtytul]

Jeśli zatem sprzedaż budynków albo budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również sprzedaż gruntu, na którym znajduje się obiekt (podobnie sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu – § 8 ust. 1 pkt 12 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=173365]rozporządzenia ministra finansów z 27 kwietnia 2004 r.[/link]).

Jeśli sprzedaż budynku jest opodatkowana, to taką samą stawką opodatkowana jest też sprzedaż gruntu.

Potwierdziły to m.in. [b]Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 13 lutego 2008 r. (IP-PP2-443-594/ 07-2/BM)[/b] oraz [b]Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 2 listopada 2007 r. (ILPP1/443-116/07-3/HW)[/b].

[srodtytul]Uwaga na wyjątki [/srodtytul]

Ustawa o VAT w pewnych sytuacjach ogranicza możliwość korzystania ze zwolnienia w odniesieniu do budynków używanych. Stanie się tak, gdy podatnik dokonał ich ulepszenia. W myśl art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia z opodatkowania nie stosuje się do dostawy towarów używanych, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia podatku należnego o naliczony od tych wydatków,

- użytkował te towary w okresie krótszym niż pięć lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

[srodtytul]Przywileje dla wybudowanych[/srodtytul]

Podstawowym warunkiem zwolnienia z VAT jest to, by podatnikowi dokonującemu dostawy budynków używanych nie przysługiwało w stosunku do nich prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ustawodawca nie posłużył się przy tym w ustawie o VAT zwrotem „przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”, a jedynie mówi, że „w stosunku do tych towarów” podatnik nie mógł mieć takiego prawa. Wydaje się zatem, że zwolnienie z opodatkowania obejmuje swoim zakresem zarówno budynki nabyte przez podatnika, jak i te, które zostały przez niego wybudowane. Jeżeli zatem podatnik samodzielnie wybudował budynek nie mając zarazem prawa do odliczenia podatku naliczonego, a od końca roku, w którym zakończono budowę, minęło co najmniej pięć lat, to również dostawa takiego budynku (oraz gruntu, na którym ten budynek się znajduje) korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

[srodtytul]Częściowe pomniejszenie podatku [/srodtytul]

Skoro warunkiem skorzystania ze zwolnienia z VAT dla budynków używanych jest to, by podatnik nie odliczył podatku naliczonego (przy nabyciu lub wzniesieniu tych budynków), pojawia się wątpliwość, czy zwolnienie dotyczy także przypadku, gdy od części wydatków odliczono podatek VAT, a od reszty nie. Sytuacja taka nie jest wyjątkowa i wydaje się, że może dotyczyć sporej części budynków, które były wznoszone na początku lat 90. Załóżmy, że podatnik rozpoczął budowę w 1992 r. (a więc wtedy, gdy w Polsce nie było opodatkowania VAT), a następnie po wejściu w życie ustawy o VAT z 1993 r. kontynuował ją i odliczał podatek od materiałów budowlanych kupionych już po tym terminie. Jeśli teraz będzie chciał sprzedać wybudowany wtedy budynek używany, pojawi się problem. Czy można przyjąć, że podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, czy też podatnik był tego prawa pozbawiony?

W zależności od tego, jakiej odpowiedzi udzielimy, można wyobrazić sobie następujące skutki podatkowe w zakresie VAT:

- zastosowanie zwolnienia z VAT do dostawy budynku,

- opodatkowanie dostawy budynku odpowiednią stawką VAT,

- zastosowanie zwolnienia z VAT w stosunku do tej części ceny sprzedaży, która odpowiada stosunkowi wydatków, od których nie odliczono podatku VAT, do wszystkich wydatków oraz opodatkowanie reszty ceny odpowiednią stawką VAT.

[srodtytul]Tylko gdy VAT nie odliczyliśmy[/srodtytul]

Podjęcie właściwej decyzji ma w tym wypadku duże znaczenie. Jeżeli bowiem podatnik opodatkowałby dostawę budynku używanego, a organy podatkowe uznałyby następnie, że taka transakcja powinna być zwolniona, to nabywca pozbawiony zostałby prawa do odliczenia podatku naliczonego przy sprzedaży (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT).

Przepisy nie rozstrzygają pojawiających się wątpliwości. Wydaje się jednak, że warunek braku prawa do odliczenia podatku naliczonego trzeba interpretować ściśle. Tym samym ze zwolnienia z opodatkowania VAT powinien korzystać jedynie taki budynek używany, przy którego wybudowaniu podatnikowi w ogóle nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Jeżeli natomiast prawo takie przysługiwało choćby w stosunku do części wydatków, to należałoby przyjąć, że taka dostawa nie spełnia wspomnianego wcześniej warunku i jest opodatkowana VAT, wyłączając możliwości skorzystania ze zwolnienia w odniesieniu do całości podstawy opodatkowania lub przynajmniej jej części.

[srodtytul]Tereny „niebudowlane”[/srodtytul]

Kolejne wątpliwości pojawiają się w związku z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przepis ten mówi, że zwolniona z opodatkowania jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Problem polega jednak na tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem „tereny przeznaczone pod zabudowę”.

Z art. 43 ust. 1 pkt 9 wynika, że opodatkowane są grunty, które nawet potencjalnie są terenami budowlanymi. Aby określić, czy dany grunt jest terenem przeznaczonym pod zabudowę, organy podatkowe odsyłają do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z jej art. 3 ust. 1 wynika, że kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, należy do zadań własnych gminy. W razie braku takiego planu o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu decyduje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Zdaniem organów podatkowych to właśnie plan zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku studium lub decyzja o warunkach zabudowy przesądzają o tym, czy dany grunt może potencjalnie być terenem budowlanym (np. [b]interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 22 stycznia 2008 r., IBPP3/443-230/07/KO/KAN-2007/11/07, czy Izby Skarbowej w Warszawie z 3 stycznia 2008 r., IP-PP1-443-610/07-2/JL[/b]).

[srodtytul]Nie wszystko da się ustalić[/srodtytul]

Problem w tym, że w zdecydowanej większości gmin brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto występują również takie grunty, które nie są objęte studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub też studium nie określa precyzyjnie, czy dane grunty są terenami budowlanymi, czy nie (np. studium wskazuje jako przeznaczenie „tereny usług”, „tereny nauki”).

Zdarzają się również takie sytuacje, gdy ze względu na położenie działki lub jej kształt (np. jest bardzo wąska) oczywiste jest, że nic na niej samej nie może być wybudowane. W tych wypadkach pojawia się pytanie o zakres stosowania zwolnienia z VAT.

Oczywiście podatnik może w każdym przypadku wystąpić do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Warto jednak pamiętać, że po pierwsze brak jest przepisów, które nakładałyby na podatnika taki obowiązek, a po drugie takie rozwiązanie wiąże się z pewnymi kosztami i przesunięciem w czasie planowanej transakcji aż do momentu otrzymania stosownej decyzji o warunkach zabudowy.