Jak uniknąć pułapek w umowie o pośrednictwo w obrocie

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami regulują kwestię umów o pośrednictwo tylko częściowo. Przede wszystkim, aby była ona ważna, musi być w formie pisemnej. Ponadto pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową i może być prowadzone wyłącznie przez osoby posiadające licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami albo przez podmioty, które zatrudniają takie osoby. Nie muszą to być koniecznie osoby prawne – mogą to być także spółki osobowe.

Co w kontrakcie musi się znaleźć

W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

W praktyce umowy często zobowiązują pośrednika do utrzymywania ubezpieczenia przez cały czas ich trwania i to pod rygorem zapłaty kary umownej. Jeśli pośrednik zatrudnia inne osoby, które wykonują czynności pod jego nadzorem, jest zobowiązany ubezpieczyć się także od ryzyka szkód, które mogą wyniknąć z działania innych osób.

Kim może być pośrednik

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, umowa o pośrednictwo zawarta z osobą niemającą uprawnień do wykonywania zawodu (bez licencji pośrednika) jest nieważna. Tak więc umowa musi obowiązkowo wskazywać pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonywanie oraz numer jego licencji. Stroną takiej umowy może być nie tylko pośrednik jako osoba fizyczna, ale i osoba prawna, która prowadzi działalność w zakresie pośrednictwa i zatrudnia licencjonowanych pośredników.

Ustawa przewiduje kary aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny do 5 tys. zł za prowadzenie działalności bez licencji lub za powierzenie wykonywania czynności osobie bez uprawnień.

Jaka prowizja do zapłacenia

Najczęściej wynagrodzenie ustala się jako określony procent wartości transakcji. Ustawa nie precyzuje, czy pośrednik uprawniony jest do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy umowa np. nabycia nieruchomości zostanie zawarta w wyniku czynności podjętych przez pośrednika, czy w każdym przypadku jej zawarcia. Stanowisko SN nie jest w tej sprawie jednolite. Tak więc, aby zminimalizować ryzyko sporów między pośrednikiem a zleceniodawcą, umowa powinna określać zakres obowiązków pośrednika, których spełnienie będzie uprawniało go do żądania wynagrodzenia.

Najbardziej precyzyjne zapisy umowne uprawniają pośrednika do otrzymania wynagrodzenia jedynie w przypadku nabycia nieruchomości przez zleceniodawcę na warunkach określonych w umowie i to w dodatku na skutek działań podjętych wyłącznie przez konkretnego pośrednika.

Rekomenduje się wprowadzanie postanowień przewidujących, że jeżeli w określonym terminie nieruchomość nie stanie się przedmiotem zawartej przez zleceniodawcę umowy, wówczas zlecenie nabycia przestanie obowiązywać, a pośrednikowi nie będzie przysługiwało wynagrodzenie.

Uwaga na ryzykowne klauzule

Problematyczne są klauzule umowne, np. zobowiązujące pośrednika do dokonania czynności zmierzających do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości oraz postanowienia, które nie wiążą wypłaty wynagrodzenia z zawarciem umowy w następstwie czynności podjętych przez pośrednika.

W przypadku takich umów może się zdarzyć, że po zawarciu transakcji pośrednik będzie żądał wynagrodzenia od zleceniodawcy, mimo że nie przyczynił się do doprowadzenia umowy do skutku. Jest ryzyko, że pośrednikowi należałoby się wynagrodzenie nawet w przypadku, gdy mimo wykonania przez niego czynności wskazanych w umowie, nabycie nieruchomości nastąpiło w wyniku działań osoby trzeciej lub samego zleceniodawcy bez udziału pośrednika.

Opłata za sukces może być przewidziana

Oczywiście umowa powinna wyliczać szczegółowe, ale przykładowe obowiązki pośrednika, takie jak: dokonywanie prezentacji nieruchomości, przedstawiania na piśmie uwag co do jej stanu prawnego czy współdziałanie ze zleceniodawcą w przygotowaniu transakcji.

Umowa może przewidywać dodatkowe wynagrodzenie pośrednika w postaci „opłaty za sukces" w określonej wysokości, gdy pośrednik doprowadzi do obniżenia ceny nieruchomości lub zawarcia umowy sprzedaży do określonej daty.

O czym warto pamiętać

Warto wprowadzać postanowienia przewidujące, że jeżeli w określonym czasie nieruchomość nie stanie się przedmiotem transakcji, wówczas zlecenie przestanie obowiązywać, a pośrednikowi nie będzie przysługiwało wynagrodzenie.

Paulina Pawłowska prawnik Real Estate w kancelarii White & Case

Komentuje Paulina Pawłowska, prawnik w kancelarii White & Case Zakaz konkurencji i klauzula poufności

Standardem rynkowym jest wprowadzanie do umowy klauzul, na mocy których pośrednik zobowiązuje się, że nie będzie oferował nieruchomości innym podmiotom bez uzyskania uprzedniej zgody zleceniodawcy.

W praktyce strony zobowiązują się także do zachowania poufności co do informacji o umowach dotyczących nieruchomości lub też planowanej na niej inwestycji.

—Paulina Pawłowska