Oprócz podstawowych zasad przewidzianych w poszczególnych ustawach podatkowych, zazwyczaj istnieją także przepisy szczególne, które nakazują podatnikom przyjęcie odmiennego od podstawowego sposobu postępowania. Jeden z takich przypadków został przewidziany w ustawie o VAT w odniesieniu do usług najmu. Stopień skomplikowania rozliczenia tego typu usług jest na tyle duży, że podatnik, który je świadczy, musi na szczególnych zasadach rozpoznać zarówno moment powstania obowiązku podatkowego, jak i termin oraz zasady wystawiania faktur.
Zasadą wynikającą z art 19a ust. 1 ustawy o VAT jest, że z zastrzeżeniem regulacji szczególnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towarów lub wykonania usługi. I właśnie wśród tych regulacji szczególnych przewidziane zostało rozwiązanie właściwe dla rozpoznania momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku najmu (art. 19a ust. 5 pkt 4b ustawy o VAT). W stosunku do umów najmu, dzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze obowiązek podatkowy powstaje bowiem z chwilą wystawienia faktury.
Nie oznacza to jednak, że podatnik, który nie ma obowiązku dokumentowania świadczonej usługi fakturą (np. świadczy usługę na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, dokumentując usługę najmu paragonem fiskalnym) albo udokumentuje usługę fakturą wystawioną po obowiązującym w tym zakresie terminie, nie rozliczy albo odpowiednio opóźni rozliczenie VAT od świadczonej usługi. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury (określonych w art. 106i ust. 3 i 4 ustawy o VAT). W przypadku natomiast, gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności. Oznacza to zatem, że podatnik świadczący usługę najmu (np. wynajmujący samochody, urządzenia albo budynki lub lokale) rozpoznaje moment powstania obowiązku podatkowego w VAT:
- z chwilą wystawienia faktury, jeżeli została ona wystawiona w obowiązującym terminie lub przed jego upływem,
- z chwilą upływu terminu wystawienia faktury, jeżeli podatnik obowiązany do jej wystawienia nie wystawił jej w ogóle lub wystawił ją z opóźnieniem, albo
- z chwilą upływu ustalonego terminu płatności, jeżeli podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury.
Jeśli chodzi o termin, w którym należy wystawić fakturę dokumentującą usługę najmu, to także tutaj podatnicy muszą zapoznać się z regulacjami szczególnymi. Nie stosuje się bowiem w tym przypadku zasady ogólnej, zgodnie z którą fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę (art 106 i ust. 1 ustawy o VAT). Obowiązuje natomiast art. 106i ust. 3 pkt 4, który stanowi, że fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności.
Przykład
Podatnik wynajmuje lokale biurowe innemu podatnikowi VAT. Termin płatności czynszu upływa 10. dnia każdego miesiąca. Podatnik musi w tym terminie wystawić fakturę dokumentującą wynajem. Jeżeli taką fakturę wystawi przed tym terminem, to obowiązek podatkowy powstanie z chwilą wystawienia faktury. Jeżeli natomiast faktury nie wystawi lub wystawi ją z opóźnieniem, np. 1 dnia kolejnego miesiąca, to obowiązek podatkowy powstanie i tak z upływem terminu płatności czynszu.
W przypadku usług najmu, dzierżawy, leasingu lub umów o podobnym charakterze nie obowiązuje zasada dokumentowania fakturą otrzymanych zaliczek. Nie ma także konieczności sporządzenia faktury na rzecz osób, w stosunku do których ustawodawca nie przewidział bezwarunkowego obowiązku wystawiania ich (np. dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej).
Autor jest doradcą podatkowym
