Czasami – ale naprawdę rzadko – wystarczy krótka umowa określająca, że wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Problem pojawia się, gdy pomiędzy stronami dochodzi do sporu w sprawie realizacji konkretnych zobowiązań z umowy o roboty budowlane.
Rozważnie wybierz
Najpierw należy rozważnie wybrać wykonawcę. Najlepiej zrobić to, przeprowadzając wywiad gospodarczy lub rozpoznanie w środowisku lokalnym. Można zażądać też od kontrahenta referencji z wcześniejszych robót. Jeżeli jest taka możliwość, to warto również obejrzeć poprzednie prace wykonawcy i porozmawiać z ich inwestorami.
Istotna jest oczywiście płynność finansowa wykonawcy. Dlatego można go poprosić o zaświadczenia o braku zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i urzędu skarbowego. Warto też sprawdzić, czy wykonawca figuruje w rejestrach długów.
Gdy przedsiębiorca poświęci więcej czasu na przedstawione wyżej czynności, to ma znacznie większe szanse na bezproblemową realizację inwestycji. Jeżeli wstępna analiza daje pozytywną prognozę współpracy z wykonawcą, to należy pomyśleć o opracowaniu umowy zabezpieczającej interesy przedsiębiorcy.
Tak więc po wybraniu wykonawcy należy ustalić warunki współpracy i podpisać umowę. Przede wszystkim przedsiębiorca nie może sobie pozwolić na to, aby umowa spowodowała straty finansowe w postaci nienależytej jakości robót i nieterminowości.
Sporządzając projekty umów o roboty budowlane, należy starać się zminimalizować ryzyko poprzez gruntowną analizę poszczególnych elementów umowy w kontekście celu inwestycji, terminu jej realizacji i projektu budowlanego.
Strony powinny być zobowiązane do stałego współdziałania, informowania o wykonaniu umowy.
Wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.
W umowie zawsze precyzyjnie należy określić obiekt i zakres robót budowlanych. Najlepiej wymienić ich elementy i odesłać do projektu budowlanego, który sprecyzuje zakres prac. Będzie on stanowił załącznik do umowy.
Inwestor natomiast zobowiązuje się w umowie do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Kiedy podpisywać
Przedsiębiorca powinien się decydować na podpisanie umowy dopiero wtedy, gdy jest przygotowany do rozpoczęcia inwestycji. Należy mieć zabezpieczone środki finansowe na materiały i wynagrodzenie.
Teren budowy powinien być przygotowany do przekazania wykonawcy. Niezbędnym warunkiem rozpoczęcia inwestycji jest posiadanie projektu budowlanego i niezbędnych zgód organów administracji budowlanej na rozpoczęcie inwestycji.
Coraz częściej zdarza się, że inwestor ten obowiązek przenosi na wykonawcę. Jest to dla niego bardzo korzystne. Przenosi w ten sposób ryzyko wykonania projektu i dokonania niezbędnych czynności administracyjnych na wykonawcę. W umowie nie wystarczy tylko zobowiązanie wykonawcy do tych czynności. Konieczne jest określenie terminu:
Inwestor powinien się zabezpieczyć przed niesolidnym działaniem wykonawcy, np. przez wprowadzenie do umowy możliwości odstąpienia w przypadku nieterminowej realizacji powyższych obowiązków. Interesy inwestora zabezpieczy również kara umowna na wypadek niesolidności kontrahenta.
Po wykonaniu projektu i uzyskaniu niezbędnych pozwoleń inwestor przekazuje teren budowy. W umowie należy określić termin przekazania i jego stan. Podstawą przekazania powinien być protokół zdawczo-odbiorczy. W umowie można zastrzec, że wykonawca jest zobowiązany do uprzątnięcia terenu, dokonania ewentualnej rozbiórki w określonym terminie i za ustalonym wynagrodzeniem. Jest to kolejny obowiązek, który przenosi ryzyko powodzenia inwestycji na wykonawcę.
Kolejnym elementem umowy jest termin rozpoczęcia inwestycji, zakończenie jej etapów i końcowe przekazanie obiektu.
W umowie powinny być określone:
Kluczowe dla inwestora jest precyzyjne określenie powyższych elementów.
Co z zapłatą
Natomiast dla wykonawcy istotne jest wskazanie w umowie terminu płatności i wysokości wynagrodzenia. Podstawą jest sposób jego określenia. Zgodnie z kodeksem cywilnym są dwa możliwe modele wynagrodzenia:
Wynagrodzenie ryczałtowe polega na tym, że jest ustalane z góry przez wykonawcę, będącego profesjonalistą, na podstawie przewidywanych kosztów wykonania inwestycji będącej przedmiotem umowy. Jeżeli nie jest ono przeszacowane na niekorzyść inwestora, to jest dla niego korzystne, gdyż ma on świadomość wszystkich kosztów i gwarancję niezmienności, która powinna być zastrzeżona w umowie. Ma ono generalnie charakter stały.
Podstawą ustalenia wynagrodzenia kosztorysowego jest zestawienie planowanych prac według przyjętych przez strony jednostek, np. metr kwadratowy, metr bieżący i przewidywanych kosztów ich wykonania. Kosztorys stanowi załącznik do umowy. Rozliczeniom opartym na takim zestawieniu towarzyszy często obmiar powykonawczy. Może on rodzić ryzyko wzrostu wynagrodzenia.
Kolejnym elementem jest termin zapłaty wynagrodzenia. W umowie wskazuje się, czy jest ono płacone etapami czy po zakończeniu robót. Jeżeli wynagrodzenie jest płacone etapami, istotne jest precyzyjne określenie momentu zakończenia poszczególnych etapów.
Natomiast gdy wynagrodzenie ma być płacone po zakończeniu inwestycji, konieczne jest zdefiniowanie, co rozumie się przez jej koniec >patrz ramki.
Wykaz materiałów
Zazwyczaj wykonawca jest zobowiązany do zakupu materiałów koniecznych do wykonania prac. Ideałem jest określenie w załączniku do umowy wykazu producentów, rodzaju i cen materiałów. Nie zawsze jest to możliwe. Można też w umowie wskazać, jakiej jakości materiały zostaną użyte, gdzie będą kupowane i w jaki sposób będzie dokonywane rozliczenie – czy np. na podstawie faktur według cen zakupu bez żadnych dodatkowych kosztów. Ważne jest, żeby materiały posiadały wymagane certyfikaty, atesty, normy techniczne, które wykonawca powinien przedstawić.
Autor ?jest radcą prawnym
Jakie oświadczenia
Wykonawca powinien w umowie zapewnić, że:
Jakie zabezpieczenia
Interesy inwestora dodatkowo zabezpieczy: