PCC: Hipoteka nie wpływa na wartość nieruchomości

Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 kwietnia 2012 r. (II FSK 2109/10).

Czego dotyczył spór

W sierpniu 2004 r. podatnik kupił zabudowane działki. Organ I instancji uznał jednak, że cena sprzedaży nieruchomości określona przez strony w umowie jest niższa od jej wartości rynkowej, więc wezwał do jej podwyższenia. Kupujący nie zgodził się na podwyższenie wartości nieruchomości i na dopłatę podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Fiskus nie dał za wygraną i powołał biegłego rzeczoznawcę, który oszacował wartość rynkową nieruchomości. Potem dane zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego posłużyły do określenia nowej, wyższej wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, tj. podstawy opodatkowania i naliczenia wyższego podatku.

Podatnik nadal nie zgadzał się z takim rozstrzygnięciem. Podkreślał, że zakupione nieruchomości były obciążone hipoteką i objęte postępowaniem egzekucyjnym. To miało istotny wpływ na wartość nieruchomości. Nie można bowiem uznać, że nieruchomość obciążona hipoteką ma taką samą wartość jak ta, która nie jest niczym obciążona.

Cena to nie wartość

Organ odwoławczy nie zmienił jednak zdania. Wyjaśnił, że pojęcie „wartość rynkowa” nie jest tożsame z ceną nabycia rzeczy lub prawa majątkowego. Skoro cena sprzedaży nieruchomości odbiegała od jej wartości rynkowej, to obowiązkiem organu podatkowego było wszczęcie postępowania i określenie w prawidłowej wysokości PCC. Podstawą opodatkowania jest bowiem wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnej.

Fiskus przyznał, że kwestia hipotek obciążających nieruchomości i postępowania komorniczego może mieć znaczenie przy ustalaniu ceny pomiędzy stronami umowy. Ale jego zdaniem nie ma wpływu na wartość rynkową przedmiotu umowy. Tę określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów.

Fakt obciążenia sprzedawanej nieruchomości hipoteką nie ma wpływu na ustalenie wartości rynkowej dla celów PCC.

Przejęcie długu bez znaczenia

Racji podatnikowi nie przyznał też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Oddalając jego skargę sąd potwierdził, że operat i wynikająca z niego wycena nieruchomości zostały wykonane w sposób rzetelny i profesjonalny. Zdaniem sądu cena nie odgrywa samodzielnej roli przy obliczaniu PCC i w żadnym razie nie można jej uznać za kryterium ustawowe jego obliczania.

Powołując się na piśmiennictwo WSA podkreślił, że przy ustalaniu wartości rynkowej nie następuje odliczanie długów i ciężarów. Wartość rynkowa odnosi się do rzeczy będącej przedmiotem czynności cywilnoprawnej, a nie do rzeczy obciążonej. Oznacza to przyjęcie wartości rynkowej samej rzeczy z pominięciem jej obciążeń. Zdaniem WSA przejęte przez nabywcę rzeczy długi i obciążenia ani nie zwiększają umówionej przez strony ceny rzeczy czy prawa, ani nie mogą być użyte do zmniejszenia ich wartości rynkowej.

Takiego samego zdania był NSA. Oddalając skargę kasacyjną podatnika zgodził się, że okoliczności o charakterze prawnym w postaci postępowania egzekucyjnego oraz obciążenia hipoteką mogą mieć wpływ na umówioną i zapłaconą cenę. Jednak cena nie jest podstawą opodatkowania PCC przy umowie sprzedaży.

Jak podkreślił sędzia NSA Jacek Brolik, ustanowienie hipoteki i/lub wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie ma wpływu na stan rzeczy, czyli właściwości tworzące jej użyteczność i przeznaczenie. Dlatego w ocenie NSA ustanowienie hipoteki lub prowadzenie postępowania egzekucyjnego nie ma wpływu na wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej.