25 grudnia 2014 r. weszła w życie ustawa z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, która znowelizowała przepisy kodeksu cywilnego w zakresie odpowiedzialności za jakość rzeczy sprzedanej, w tym nieruchomości i ich wyposażenia. Jedna z najważniejszych zmian to wydłużenie okresu odpowiedzialności i terminu na dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi przez kupującego.

Deweloper odpowiada względem kupującego z tytułu rękojmi, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Przy czym ustawa o prawach konsumenta wprowadza nową definicję wady fizycznej, a także wady prawnej.

Zgodnie z nową definicją wprowadzoną do art. 5561 § 1 k.c. wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, a rzecz jest niezgodna z umową, gdy nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel umowy, lub nie ma właściwości, o istnieniu których sprzedawca zapewnił kupującego, a także gdy nie nadaje się do konkretnego celu zamierzonego przez kupującego lub została wydana w stanie niezupełnym.

Zapewnienia w folderach i ulotkach

Publiczne zapewnienia dewelopera dotyczące inwestycji powinny być ujmowane szeroko i obejmować kwestie podawane także w folderach informacyjnych i ulotkach, dotyczące nie tylko samego lokalu, ale też jego otoczenia – okoliczności te są często motywami decydującymi o nabyciu lokalu (np. zapewnienia dewelopera o tym, że w budynku będą np. pokój zabaw dla dzieci, ułatwienia dla osób niepełnosprawnych). Co ważne, nowe regulacje przewidują też odpowiedzialność za wadliwy montaż, co może mieć znaczenie w przypadku kompleksowych programów wykończenia wnętrz oferowanych przez deweloperów.

Zmianie ulega także okres domniemania istnienia wady z sześciu miesięcy do roku od wydania rzeczy. Tym samym, jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku, to domniemywa się, że wada (jej przyczyna) istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Rozszerzeniu uległa też definicja wady prawnej. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, ale też jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Co za tym idzie, deweloperzy powinni nie tylko zwracać uwagę na to, jakie informacje umieszczane są w prospekcie informacyjnym, ale także muszą przywiązywać większą wagę do informacji, które podawane są w ulotkach i broszurach informacyjnych czy też na stronie internetowej. W tym celu powinni badać zgodność treści reklam z faktycznie planowanym zakresem inwestycji.

Wydłużenie okresu odpowiedzialności

Do niedawna uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasały po upływie trzech lat od dnia wydania. Od 25 grudnia 2014 r. deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania rzeczy kupującemu.

Wydłużona odpowiedzialność dewelopera dotyczy tych przypadków, w których umowa z kupującym, na podstawie której powstaje obowiązek dewelopera wynikający z rękojmi, została zawarta po wejściu w życie ustawy (od 25 grudnia 2014 r.). Powstaje jednak pytanie, czy umową tą jest umowa deweloperska czy też umowa przenosząca własność lokalu. Wydaje się, że należy opowiedzieć się za tym, iż uprawnienia kupującego wynikające z rękojmi reguluje już umowa deweloperska. Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lipca 2003 r. (IV CKN 305/01) wskazał, że umowa deweloperska jest umową właściwą regulującą wszystkie zobowiązania stron. W konsekwencji umowa przenosząca własność lokalu na kupującego jest jedynie aktem wynikającym ze zobowiązań zaciągniętych na podstawie umowy deweloperskiej. Co za tym idzie, to właśnie z umowy deweloperskiej wynikają dla kupującego uprawnienia z tytułu rękojmi za wady. Jeżeli więc umowa deweloperska została zawarta 25 grudnia 2014 r. albo później, to do tej umowy zastosowanie mają znowelizowane przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi.

Zmiana ta może być kłopotliwa dla deweloperów, którzy zawarli już umowę z generalnym wykonawcą inwestycji, przewidującą odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi lub gwarancji na okres trzech lat. W takim przypadku deweloper może rozważyć podjęcie renegocjacji z generalnym wykonawcą w celu przedłużenia okresu udzielonej mu gwarancji/rękojmi. Okres ten powinien się rozpoczynać w chwili odbioru budynku przez dewelopera od generalnego wykonawcy i kończyć się nie wcześniej niż z upływem pięciu lat. Oczywiście deweloper może uzgodnić z generalnym wykonawcą inny okres gwarancji/rękojmi uwzględniający w pewnym zakresie przedłużający się okres sprzedaży lokali po jego wybudowaniu. Obecnie w przypadku większości inwestycji deweloperskich proces sprzedaży kończy się wiele miesięcy po wybudowaniu budynku. Dlatego też deweloper powinien dążyć do tego, aby okres, w którym ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi wobec kupujących, pokrywał się z okresem gwarancji/rękojmi udzielonej mu przez generalnego wykonawcę.

Jakie uprawnienia kupującego

Zgodnie ze znowelizowanymi art. 560 i 561 k.c. klienci deweloperów zyskali możliwość zgłaszania czterech równoprawnych uprawnień:

- wymiany,

- usunięcia wady (naprawy),

- a także obniżenia ceny

- odstąpienia od umowy – z tym że kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Należy jednak pamiętać, że w pewnym zakresie odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne lokalu reguluje ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z art. 27 ust. 5 tej ustawy deweloper jest zobowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu. Jeżeli deweloper mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w tym terminie, może wskazać odpowiedni inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Realizację przez konsumenta uprawnienia do obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy deweloper może „zablokować" wymianą lub usunięciem wady. Takie działanie powinno być niezwłoczne i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Przy czym deweloper może skorzystać z takiego kontruprawnienia tylko raz. Oznacza to, że po jednokrotnej naprawie (nieskutecznym usunięciu wady) lub wymianie prawo odstąpienia od umowy albo obniżenia ceny nie podlega ograniczeniom. Inaczej mówiąc, jeżeli deweloper – w terminie 30 dni od podpisania protokołu odbioru lokalu – przedstawi ten lokal kupującemu do odbioru, podczas którego okaże się, że wada nie została przez dewelopera skutecznie usunięta, kupujący będzie uprawniony do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy.

Pojawiają się tu różne problemy. Po pierwsze, kwestia (nie)istotności wady (pęknięte ściany – zakres tych pęknięć, nierówna wylewka – stopień odchylenia, odmienny od przewidzianego w umowie metraż balkonu, loggii albo tarasu, wady drewna tarasowego itp.). Kwestie te zależą od indywidualnego przypadku i w skrócie sprowadzają się do rozstrzygnięcia pytania, czy wady te uniemożliwiają użytkowanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, istotnie obniżają wartość lokalu albo w przypadku gdyby kupujący wiedział o nich wcześniej, to nie zawarłby umowy deweloperskiej. Po drugie, zmianie uległ charakter uprawnienia kupującego do obniżenia ceny. Obecnie wystarczy w tym zakresie jednostronne oświadczenie konsumenta określające kwotę obniżenia ceny. Zgoda dewelopera nie jest wymagana. W sytuacjach ewentualnego sporu kwotę obniżenia ceny będzie rozstrzygał sąd.

Więcej szczegółów

Mimo że większość obowiązków informacyjnych deweloperów określa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to ustawa o prawach konsumenta jeszcze je rozszerza. Deweloper musi dodatkowo informować o procedurze rozpatrywania reklamacji oraz o odpowiedzialności za jakość sprzedawanego lokalu (rękojmia), treści usług posprzedażnych i gwarancji. Informacje powinny być przekazywane w sposób jasny i zrozumiały.

Wprowadzone pod koniec zeszłego roku zmiany wymagają od deweloperów podjęcia działania zmierzającego do ograniczenia ryzyka związanego z nowymi obowiązkami.

Po pierwsze, weryfikacji wymagają wszelkiego rodzaju informacje o inwestycji deweloperskiej umieszczane na stronie internetowej, w broszurach, ulotkach itp. Po drugie, deweloper powinien umieścić w tekście umowy deweloperskiej informacje o procedurze rozpatrywania reklamacji oraz swojej odpowiedzialności za jakość lokalu – większość umów deweloperskich tego elementu nie zawiera.

Wreszcie warto rozważyć podjęcie renegocjacji umowy zawartej z generalnym wykonawcą, aby dopasować jej treść – chociażby w części – do rozszerzonego zakresu i okresu odpowiedzialności dewelopera wynikających ze zmiany przepisów prawa.

—Aleksandra Kunkiel-Kryńska

—Piotr Kunicki

Aleksandra Kunkiel-Kryńska, radca prawny, kancelaria Wierzbowski Eversheds

Należy zwrócić uwagę, że nowelizacja kodeksu cywilnego zastąpiła pojęcie „budynku" pojęciem „nieruchomości". Tym samym należy przyjąć, że nowa definicja obejmuje swoim zakresem wszystkie rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, a także części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności – nieruchomości lokalowe. Należy więc uznać, że nowelizacja przepisów o rękojmi za wady usunęła wątpliwości dotyczące klasyfikowania wad lokalu, a pięcioletni okres odpowiedzialności dotyczy także wadliwości samych lokali, a nie wad, które są jednocześnie wadami obiektu jako całości.

Piotr Kunicki, radca prawny, kancelaria Wierzbowski Eversheds

W praktyce wady lokalu usuwa – w imieniu dewelopera – generalny wykonawca w ramach udzielonej przez siebie gwarancji i rękojmi. Dlatego też deweloperzy powinni rozważyć takie renegocjowanie umów z generalnymi wykonawcami, aby przerzucić na nich ewentualne konsekwencje wykonania przysługujących kupującemu uprawnień w przypadku braku skutecznego usunięcia wady. Dotyczy to w szczególności przypadku żądania obniżenia ceny przez kupującego.