Każdy budynek musi być utrzymywany w takim stanie technicznym, aby nie zagrażał jego użytkownikom. Zrealizowanie obowiązków w tym zakresie należy do właścicieli ?i zarządców budynków. W celu zapewnienia właściwego utrzymania obiektu budowlanego jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione. Koszty z tym związane ponosi zarządca lub właściciel nieruchomości.

Termin ?mija 30 listopada

Czas na przeprowadzenie jednej z takich kontroli upływa 30 listopada. Najpóźniej do tego dnia powinny być skontrolowane wszystkie obiekty wielkopowierzchniowe, jak np. firmowe magazyny, biurowce, hale przemysłowe, budynki stanowiące siedziby firm czy też sklepy wielkopowierzchniowe. Jak przypomniał w jednym ze swoich komunikatów główny inspektor nadzoru  budowlanego, zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego dwa razy w roku – do 30 listopada oraz do ?31 maja – skontrolowane powinny być wszystkie budynki, których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw. oraz inne obiekty o powierzchni dachów przekraczających 1 tys. mkw.

Powierzchnia zabudowy takich budynków jest określana na podstawie Polskiej Normy PN-ISO 9836 – właściwości użytkowe w budownictwie. Z uwagi na te kryteria budynki o powierzchni dachu od 1 tys. do 2 tys. mkw., które mają powierzchnię zabudowy poniżej 2 tys. mkw., nie podlegają takiej kontroli.

Powierzchnia dachu powinna być liczona jako powierzchnia jego rzutu na płaszczyznę poziomą. Jeżeli jednak budynki wchodzące w skład kompleksu mają własną książkę obiektu budowlanego, to powierzchnia dachu powinna być liczona dla każdego budynku oddzielnie. Kompleks budynków będzie zatem podlegał kontroli jedynie wówczas, gdy powierzchnia poszczególnych budynków wchodzących w jego skład będzie przekraczała 2 tys. mkw. ?W swoim stanowisku Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wskazał, że rzeczywistą powierzchnię dachu budynku można określić na podstawie jego projektu budowlanego. GUNB wskazał, że powierzchnię dachu bierze się pod uwagę jedynie w odniesieniu do innych obiektów, które nie są budynkami. Jeżeli  właściciel lub zarządca ma do czynienia z zespołem budynków, wówczas powinien określić powierzchnię zabudowy poszczególnych budynków wchodzących w skład tego zespołu. Kontroli będą podlegały tylko te budynki, których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw. Natomiast  powierzchnia  zabudowy zespołu budynków nawet przekraczająca 2 tys. mkw. nie świadczy o konieczności dokonywania przeglądu dla całego zespołu budynków.

Obowiązkowa kontrola powinna objąć nie tylko budynek, ale również budowlę i instalację narażoną na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujące podczas użytkowania obiektu. Sprawdzone powinny być również instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska oraz instalacje gazowe i przewody kominowe.

Nie każdemu można zlecić prace

W zależności od przedmiotu okresowej kontroli, upoważniona do jej dokonania będzie osoba, która dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bądź uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi ?w specjalności instalacyjnej ?w zakresie sieci, instalacji ?i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, ?a także uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych, elektroenergetycznych w zależności od zakresu posiadanych uprawnień. Wykaz wszystkich specjalności i specjalizacji techniczno-budowlanych wyodrębnionych ?w specjalnościach budowlanych określa rozporządzenie ministra transportu i budownictwa z 28 kwietnia 2006 r. ?w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (DzU nr 83, poz. 578 ze zm.).

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje mistrza ?w rzemiośle kominiarskim ?– w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych lub osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych. Natomiast kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.

Nieprawidłowości trzeba usunąć

Zarządca lub właściciel nieruchomości po przeprowadzeniu kontroli obiektu powinien zgłosić ten fakt do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jeżeli podczas kontroli zostało stwierdzone, że obiekt budowlany może zagrażać lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, inspektor nadzoru budowlanego ?w drodze decyzji nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W swojej decyzji inspektor powinien określić termin wykonania tego obowiązku. Decyzja taka może być wydana również w sytuacji, gdy obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. W decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości organy nadzoru budowlanego mogą zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Właściciel lub zarządca nieruchomości ma obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz uzupełnić braki wskazane przez nadzór budowlany, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną.  Obowiązek ten powinien znajdować potwierdzenie w protokole z kontroli obiektu budowlanego, a osoba dokonująca kontroli obowiązana jest przesłać kopię tego protokołu bezzwłocznie do inspektora nadzoru budowlanego, który wydał decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości. Po jego otrzymaniu inspektor nadzoru ma obowiązek przeprowadzenia bezzwłocznie kontroli obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.

Kto dokładnie i za co ponosi odpowiedzialność

Zgodnie z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go ?w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym ?i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego musi zapewnić w szczególności spełnienie tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród. Nałożenie odpowiedzialności za stan obiektu na jego właściciela ?lub zarządcę oznacza, że jest ona powiązana ze stanem władania ?i zarządzania danym obiektem, czyli podejmowania czynności ?w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego, a nie z prawem własności.

Co podlega sprawdzeniu:

- ?elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujące podczas użytkowania obiektu,

- ?elementy instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

- ?elementy instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Jakim kontrolom poddawane są obiekty:

1. ?Okresowym co najmniej raz w roku,

2. ?Okresowym, co najmniej raz na pięć lat, polegającym na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz otoczenia,

3. ?Okresowym co najmniej dwa razy w roku, w terminach ?do 31 maja oraz do 30 listopada,

4. ?Bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie,

5. ?Stanu technicznego kotłów,

6. ?Urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji wykonywanych co najmniej raz na pięć lat,

7. ?Jednorazowej kontroli instalacji grzewczej z kotłem.